スルガ銀行・かぼちゃの馬車騒動の影響は？
昨年から投資家のみならず
一般にも話題になっている
スルガのかぼちゃの馬車騒動
スルガ銀行幹部が辞任し
今後スルガ銀行が
どのようになるのか
気になるところです
不正に気付きながら
融資を実行したスルガ銀行
書類の改ざんを行った業者の
不正を知ってか知らずか
不正な融資を受けて
問題のシェアハウスに
投資した投資家
誰の罪が一番重いとかは
ないと思います
投資家について強いて言うなら
あくまで自己責任で
誰のせいでもないです
その余波を受けて
スルガ銀行のみならず
サラリーマンが不動産投資に
参入する助けになっていた
金融機関が軒並み引き締めに
入っています
私はサラリーマンのなかでも
年収500万円未満の
属性が良くない部類です
この半年間で
妻との年収合算でなんとか
検討できそうだった金融機関を
諦めざるおえなくなっています
私の周りにも若干グレーな
購入をした人たちはいますが
様々な意見があるなかで
正直うらやましいです(笑)
最短最速の結果を出すための
方法の一つだったわけですから
しかし、、、
環境は変えられません
環境が変わったら
自分もアプローチを変え
変化しなければいけません
まだ物件を持っていなくても
自己資金や年収を上げたり
現金で小規模物件を買うなど
間違いなくチャンスがあります
今はブースターが
使えなくなっただけで
不動産投資が
なくなるわけではありません
自分自身への
言い聞かせでもありますが
今こそ原点へ立ち返り
コツコツと努力していきます
不動産投資の種類はどれが正解？
不動産投資と一言でいっても
どんなものか一概には言えません。
物件の種別については
区分、戸建、一棟アパート
築年数については
新築、築浅、築古
構造については
木造、RC造、鉄骨造
エリアについては
都心、首都圏、地方
資金繰りについては
現金買い、融資利用
と、これだけ区別できます
しかし、
どれが正しいとか間違いとか
ないと思います
なぜなら人によって
正解は変わるからです
年収や自己資金、家族状況
不動産にかけられる時間量
メンタル的にどのくらい
借金に対するリスクを負えるか
そして一番大切なのは
いつまでにどうなりたいか
どのくらい家賃収入を得たいか
これに尽きます
自分の中でこれらを
明確に決めることで
目標を最短で達成することが
できると思います
私自身
不動産の勉強を始めてから
2年以上購入に至ることが
できなかった理由がこれです
区分を探したり
賃貸併用住宅を検討したり
戸建を探したり
住宅ローンの活用を考えたり
現金買いを考えたり
公庫からの資金調達を考えたり
今ではこの2年間というのは
非常にもったいなく思います
しかし、今はこれらを自分で
考えられるようになったため
最短で中期的な目標を
達成できると思います
まずは自分を知ることで
自分に合った不動産投資を
行っていきたいですね
■
不動産投資を行うにあたって
何がリスクでしょうか？
不動産投資のことを人に話すと
決まって「怖くないの？」
という第一印象を持たれます
私の最初の物件は
2000万円の築古アパートです
妻の母からは
「家を買うのと同じじゃないか」
と心配されました
借金そのものが怖い
ということかもしれませんね
ちなみに
不動産を担保にした自己破産の
確立はどのくらいでしょうか？
答えは６％です。
しかもこれには住宅ローンも
含まれています
けっこう少ないですよね
しかもこのなかでしっかりと
勉強して自己破産となる人は
さらに少ないと言えます
不動産投資にはメリットが
たくさんあるので
リスクを勉強して取組めば
大きな失敗はないと言えます
それでは不動産投資における
リスクとは何があるでしょうか
- 空室リスク
- 修繕リスク
- 入居者トラブル
- 自然災害リスク
どれが起きても大家としては
つらいところです
しかし、しっかり学んでいれば
未然に防ぐことや
発生しても対応ができます
一つずつ見ていきましょう
- 空室リスク
具体的には空室によって
返済ができず毎月の収支が
赤字になることだと思います
需要があることを事前に調査
一定の空室に耐えられる収支計算
空室をいち早く埋めるための
関係会社との関係づくり
これらを購入前に精査してから
物件を購入することで
ほぼリスクを回避できます
私の1号物件も
需要に自信がありませんでした
しかし、
管理会社との関係づくりを
適切に行うことで2カ月で
3部屋を埋め満室としました
- 修繕リスク
購入後に外壁塗装や水漏れなど
修繕が必要になると
大家が自己資金で
修繕する必要があります
購入前に修繕履歴を取り寄せる
現地調査を行って現物確認する
これらで購入前の
リスクヘッジを行います
そして購入時には火災保険に
加入することで外的要因による
修繕リスクを軽減できます
- 入居者トラブル
入居者の滞納や夜逃げ、
苦情といったトラブルは
きっと発生すると思います
人ですから(笑)
入居時に保証会社をいれる
管理会社に対応してもらう
基本管理会社が入居者対応する
これらでリスクヘッジ
できると思います
私の所有している物件も
購入前からの入居者を除くと
すべて保証会社を入れています
- 自然災害リスク
日本は地震大国です
しかも最近は「過去最大」
「想定を上回る」降雨災害も
よく発生しますよね
そんなことが起きたら建物も
ひとたまりもありません
しかし、
②の対策でもあった火災保険を
活用することで大きなリスクを
軽減できます
最近では自治体の防災マップが
整備されているので
「過去最大」の災害でも実は
予測されているケースが多いです
このようにリスクは挙げれば
出てはきますが
対策のないリスクは
ほぼありません
リスクと対策を学ぶことで
大きな借金でも安心して
購入していきたいです
■
前回は成功する人の条件として
マインドセットと行動すること
だとお話ししました
そうはいっても
簡単に行動に移すなんて
できないですよね
そこで本日は私の妻を
不動産投資に積極的にさせ
妻名義の物件まで購入させた
1つの方法をご紹介致します
実は私の妻は
休みや仕事から帰ってくると
ずぅーっとベッドで寝てしまう
割とぐぅたらな人です(笑)
そしてできる限りリスクを避け
新しい出会いや行動を避ける
完全に保守的な人間です
そんな妻に初めて不動産投資の
話をしたとき妻は私が
頭がおかしくなったのかという
顔をされたのを覚えています
基本、私の行動に口を出さない
タイプだった妻が
珍しく反論してきた事柄でした
その後も私が不動産投資を
やろうとしていることへ
反対していました
そこで私が行ったのは
夢を語ることでした
私と妻は青森が故郷です
いつかは帰りたいなという
思いはお互いに持っています
そこで私は不動産を成功させ
一緒に地元へ戻ろうという話を
したのです
すると妻は徐々にですが
理解を示してくれ
3棟目の物件を自分名義で
購入したのです
もちろん物件選定は
私が行いましたが
物件購入には
- 売買契約
- 金消契約
- 決済・引き渡し
3つを妻が行う必要があります
知識が乏しい中で
これらを乗り越えるのは
精神的ストレスも
あったと思います
それでもそれを
乗り越えられたのは
実現したい将来があるからです
これはいわゆる夢・目的です
目的を明確にすることによって
行動ができるのです
あなたはどのような将来を
得たいと考えていますか？
私も何度も行いましたが
紙に書いてみるといいです
よく100個の夢リストを
書こうと言われます
これが夢や希望を実現するための
第一歩です。
しかし、実際に書いてみると
意外と出てきません
なぜでしょう？
なぜかというと
私たちは成長する過程で
夢を持たない考え方を
刷り込まれているからでしょう
やってみたいことは
たくさんあると思います
やりたいけどできるわけないと
思い込んでいるだけです
・ワールドカップを見に行きたい
・毎年海外旅行したい
・好きなだけゴルフをしたい
・満員電車に乗らず朝を過ごす
・子供にやりたいことをさせる
・海外移住したい
・野球の年間シートを買いたい
・各地の名産品を食べ尽くしたい
・毎日グダグダ過ごしたい
・・・まだまだ出てきます
言われてみれば
やってみたくないですか？
頭のどこかでどうせできないと
思い込んでいるだけです
まずは自分の中の決めつけを
無くして書き出してみましょう
しかし実際に
今できるかというとできません
経済的にも、時間的にもです
それでも私はそれを得るために
行動し続けたいと思います
そしてそれはあなたにも
できることです
考え行動し続ければ
必ず達成することができます
まずは“夢リスト100“を
書き出しましょう
成功の必須条件
今日はマインドのお話をします
でも
マインドの話は人によって
うんざりした顔をする人も
いますよね
実は私のメンターの半沢さんも
マインドの話が大嫌いです
半沢さんのメンターの方と
ご一緒する機会があるのですが
その方はマインドの話を
よくしてくれます
でも
そのとき半沢さんは
自分のメンターの話を
全く聞いていません（笑）
いいんすか！って
ツッコみたくなりますが
そのメンターの方は
全く怒ったりしません
そこで半沢さんにとって
マインドの話は
レベルの低い話だということに
気付いたのです
既に成功している半沢さんには
すでにマインドセットが
備わった行動ができている
ということです
バカにする人もいますが
バカにしても成功している人は
マインドセットできています
逆にマインドセットせずに
バカにしている人は
失敗したときにも
言い訳ばかり話します
ここで成功しない人の
特徴をお話ししましょう
・他人や環境のせいにする
・やらない理由ばかり探す
・リスクばかり気にする
・ノウハウばかり求める
失敗したときに言い訳している
暇はありません
次へチャレンジしましょう！！
私も元々マイナス思考です
物件を選ぶときにも
物件の悪いところばかり
探すように断っていました
しかし
マインドセットを学ぶことで
前向きな物件選定を行い
物件取得ができました
そもそも
失敗とは何でしょうか？
業者に相手にされないこと？
現金買付にさらわれること？
空室が埋まらないこと？
銀行に門前払いすること？
たくさん思いつきますが、
これは失敗ではないです！！
成功への過程です！！！
これらには共通点があります
それは
行動しているということです！
どれも行動しなければ
得られない経験です
少なくともこの経験なくして
成功はあり得ません！
では失敗とはなんでしょうか？
それは
行動しないことです
なぜなら
行動しないことは
人生の時間の無駄
だからです
行動しない人は
人生の有限な時間を
捨て続けて
ただ死ぬために生きている
ひどい言い方ですがそう思います
特に変わりたいのに
行動しないのは一番
もったいないと思います
私も一歩踏み出すまでは
時間がかかりましたが
踏み出したら後は楽に
購入まで至れました
慣性の法則に例えられますが
その通りだと思います
それでは
どんな行動が必要なのか？
なんでも構いません
楽待を見てみる
不動産業者に問い合わせてみる
このブログを読むことも
行動のひとつでしょう
行動することを習慣に
できれば成功です
成功の必須条件は行動です
目的を忘れずに
行動し続けましょう
４つのクワドラントと不動産投資
前回はロバート・キヨサキの
良い借金と悪い借金について
書きました
その点においては
不動産投資は良い借金と
言えると思います。
今日は同じく
金持ち父さん貧乏父さんで
重要なポイントのひとつ
4つのクワドラントについて
お話しします
本の中でE/S/B/Iの
4文字が重要となってきます
簡単に説明すると
E:Employ（従業員）
S:Self Employ（自営業）
B:Business Owner
（ビジネスオーナー）
I：Investor（投資家）
E:は単語の意味の通り
従業員、サラリーマンです
Sは自営業者
雇われてはいないが
自分で働いた分の
収入を得ています
Bは自分が働かなくても
収入が入ってくる仕組みを
もっているクワドラントです
Iは投資家です
資産による収入がある
クワドラントです
金持ち父さんは
BとI側へ行きなさいと
教えてくれています
不動産投資はまさにIと
言えると思います
ただ
取り組み方によって
SともBとも成りうるのかなと
思っています。
実際、私の知り合い大家にも
戸建を４戸ほど持って
すべてセルフリフォームを
行っている大家さんもいます
管理を自主管理で行っている
大家さんもいます
この方たちはどちらかというと
Sに近いですよね
その人たちは勉強のためと
割り切って経験しています
中には自主管理やDIYが楽しくて
自分で行っている人も
いるかもしれません
それはそれでありだと思います
大事なことは
クワドラントを自由に選べる
ということです
今はサラリーマンで
Eにいたとしても
不動産を購入・管理をして
Sへ移動
管理会社やリフォーム業者との
付き合い方、動かし方を
学ぶことで仕組化できれば
B/Iへ移動できたことになります
サラリーマンという
人生の選択肢がない状態から
安定した不動産投資家になれば
人生に選択肢ができます
そこから家族との時間を
大切にするもよし
趣味の時間に充てるのもよし
やりたいが思い切れずにいた
仕事をするのもよし
クワドラントを移動するのに
手軽な方法が不動産投資
だと思います。
不動産投資で人生を変えましょう
良い負債と悪い負債とは
私の不動産への熱を
過熱してくれたきっかけの
ひとつはロバート・キヨサキの
「金持ち父さん貧乏父さん」です
この本を読んだとき
私はこれまでの人生で
感じたこともない
ワクワク感を覚えました
不動産投資への可能性を
少しだけ見出していたものの
なにもできずにいた自分を
つき動かしてくれたのです
この本の中には
大きな２つの学びがあると
思っています。
・良い負債と悪い負債
・キャッシュフロークワドラント
この２点です。
良い資産と悪い資産を
簡単に説明すると
悪い資産とは
いわゆる住宅ローンや
自動車ローンのことです
定義としては
支出にしかならない
お金が出ていってしまう
負債のことです。
これを読んでいるあなたも
利用していないでしょうか
次に良い資産とは
賃貸用不動産ローンや
事業性ローンです
この定義は
黙っていても収入になり
お金が入ってくる負債のことです
驚きですよね。。。
一般的に危険と言われている
投資用不動産や起業のための
借金が良い資産として
定義されているのです
逆に多くの人が利用している
住宅ローンなどが悪い資産と
定義されています。
不動産投資も住宅ローンも
同じ３０００万円の借金です
それでは返済原資は何でしょう
不動産投資は入居者の家賃
住宅ローンは自分の給料です
これだけでも住宅ローンの
危険性が感じられると思います。
ちなみに私の姉や妻の実家でも
住宅ローンを利用して
自宅を新築しています
本人たちには残酷すぎるので
今は話すことはできません。。。
しかし
私が不動産を買った話をすると
家族全員から相当なバッシングを
受けました
みんなからは危険だとか
言われましたが
自分の住宅ローンはどうなのか
逆に問いただしたくなりました（笑）
どうしてみんなこのように
考えてしまうのでしょうか
盲目になるのでしょうか
おそらく
小さい頃から知らないうちに
脳に刷り込まれながら
教えこまれているのでしょう
国なのか人類なのか
わかりませんが
洗脳のようなものが
行われているのではないか
もちろん
それは国家という企業を
運営していくためには
必須なのかもしれません
しかし
個人の立場で考えてみましょう
それは幸せなことでしょうか
最低限の賃金だけを与えられ
住宅ローンという鎖を足に
はめられている光景が
頭に浮かんできます
みんな気付いてないだけです
気付き行動すること
世の中に疑問を持つこと
これが非常に大事です
そしてそういった
リテラシーがない人の意見は
絶対に聞かないほうがいいです
人は自分の経験でしか
語ることはできません
あなたにやめたほうがいいと
言ってくれる人は
あなたに失敗してほしくないと
思っているのは間違いないです
しかし
実際に失敗を経験した人ならば
失敗しない方法を
教えてくれるでしょう
そういった人には悪いですが
その人たちの意見は
雑音でしかありません
良い借金と悪い借金の
違いを理解し
正しいことをしていると
自信を持つことが大切です
これを実践することにより
あなたの持っている
夢や叶えたい将来像を
得ることができると思います
私もあきらめず妻を説得し
理解を得ることで
不動産の活動を継続し
結果を出すことができました
あなたも良い負債と悪い負債を
理解して
成功できるマネーリテラシーと
マインドを手に入れましょう
次回は
４つのクワドラントと
不動産投資について
お話ししたいと思います
